Guide til huskøb

13. oktober 2021
huskøb

Der er meget, du bør overveje i forbindelse med huskøb, såsom hvilken slags bolig du vil købe, hvor stort et beløb du kan blive godkendt til at låne, og hvad der sker, hvis du fortryder et huskøb. I denne artikel guider vi dig igennem:

Guide til huskøb

Det kan være udfordrende at foretage et huskøb, da du skal overveje, hvilken type bolig du ønsker, hvordan du finansierer købet, dine samlede boligudgifter og dine rettigheder som køber.

Overvejer du at købe hus, har du formentlig allerede en idé om, hvilket slags hus, du ønsker at bo i. Det kan dog være en god idé at overveje din økonomiske situation, og hvilke lånemuligheder du reelt har til rådighed, inden du begynder at kigge på en bestemt bolig.

Hvor meget du kan blive godkendt til at låne, kan nemlig påvirke dit udvalg af boliger. Du kan i den forbindelse overveje, om det giver bedst mening for dig at investere i en ejerbolig eller andelsbolig.

Valg af bolig

Når du skal købe bolig, bør du overveje, hvilken boligtype du ønsker at bo i. Boligkøb er en langsigtet investering, og du bør ideelt tænke nogle år frem og overveje, hvad dine behov er. Du kan med fordel tænke 5-10 år frem i dit liv og stille dig selv følgende spørgsmål:

  • Placering: Hvor skal boligen ligge? Skal det være i centrum og tæt på byens puls eller udenfor byen og tæt på natur og frisk luft? Skal det være tæt på studie, job eller familie?
  • Størrelse: Hvor stor skal boligen være? Skal der være plads til familieforøgelse?
  • Boligtype: Foretrækker du en lejlighed med færre forpligtelser til vedligeholdelse, eller har du mod på et hus? Er det vigtigt for dig, at boligen har en have?

Når du har fået en idé om, hvilken slags bolig du ønsker at købe, bør du danne dig et overblik over din økonomiske situation. Det er nemlig en god idé at vide, hvor meget du kan blive godkendt til at låne, så du ikke spilder tiden på at kigge på boliger, du ikke er i stand til at finansiere.

Kender du din ønskede boligtype og din maksimale købspris, kan du bruge dine konkrete søgekriterier og gå målrettet til værks i din boligsøgning.

Dernæst bør du sætte dig ind i de forskellige lånetyper til finansiering af huskøb og de udgifter, der er forbundet med at være husejer.

Hvad er et huslån?

Ofte er det ikke muligt at finansiere et huskøb kontant, og det kan derfor være nødvendigt at optage et huslån til finansiering af dit huskøb.

Når du vælger finansiering af dit huskøb, er der en række vigtige overvejelser, du bør gøre dig, når du skal finde det lån, der passer til lige netop din økonomi. Du skal blandt andet tænke over, om du ønsker et realkreditlån med en fast eller variabel rente:

  1. Fast rente: Lån med fast rente er en meget sikker form for lån, da du kender størrelsen på renten gennem hele lånets løbetid. Fordelen ved lån med fast rente er, at du kan være sikker på, at renten ikke stiger i løbet af lånets løbetid.
  2. Variabel rente: Lån med variabel rente er en lidt mere usikker form for lån, da renten kan variere gennem lånets løbetid. Fordelen ved lån med variabel rente er, at renten typisk er lavere end ved lån med fast rente.

Du bør også overveje, over hvor lang en periode du ønsker at betale af på dit huslån. Du vil ofte kunne spare penge, hvis du vælger et lån med en kortere tilbagebetalingsperiode. Omvendt skal det selvfølgelig være realistisk i forhold til din økonomi, da en kortere tilbagebetalingsperiode betyder højere månedlige afdrag.

I de fleste tilfælde skal du desuden selv betale 5 % af købesummen i udbetaling til et hus. Koster huset 1 million kr., udgør udbetalingen dermed 50.000 kr. Du bør derfor have de 5 % udbetaling in mente, når du kigger på huspriser.

Hvor meget kan jeg købe hus for?

Når du skal foretage et huskøb, bør du først og fremmest klarlægge, hvor meget du reelt set kan låne og dermed købe hus for. I den forbindelse skal du kigge på:

  1. Din gældsfaktor
  2. Din kreditvurdering
  3. Dit rådighedsbeløb

Din gældsfaktor, kreditvurdering og rådighedsbeløb har nemlig indflydelse på, hvilke lån du kan blive tilbudt.

Gældsfaktor ved huskøb

Gældsfaktoren er et vigtigt element, når du skal finde et lån til at finansiere dit huskøb. Det skyldes, at din gældsfaktor har stor indflydelse på, om du kan blive godkendt til et lån, og hvor stort et beløb du kan blive godkendt til.

Gældsfaktoren beregnes ud fra din årlige indkomst og din samlede gæld.

Det er forskelligt fra bank til bank, hvad de anser som en for høj gældsfaktor, men typisk vil en gældsfaktor på mellem 3,5-4 blive betragtet som høj. Har du en gældsfaktor over 4, kan det være svært for dig at blive godkendt til et lån.

Kreditvurdering ved huskøb

Når du skal godkendes til et lån, vurderer banken din kreditværdighed. Det betyder egentlig blot, at banken vurderer sandsynligheden for, at du er i stand til at betale lånet tilbage.

Kreditvurderingen er også med til at bestemme, hvilken rente du kan blive tilbudt på dit lån og dermed, hvor meget du ender med at betale for lånet.

Det er op til den enkelte låneudbyder, hvad de vælger at lægge vægt på ved en kreditvurdering. Typisk kigges der dog på dine indtægter, udgifter, rådighedsbeløb og betalingshistorik.

Rådighedsbeløb ved huskøb

Når du skal godkendes til et boliglån, er det væsentligt at se på dit nuværende rådighedsbeløb. Rådighedsbeløbet er det beløb, du har til rådighed hver måned, når alle faste udgifter er betalt.

Rådighedsbeløbet kan derfor give en idé om, hvor meget du har mulighed for at betale af på et lån hver måned.

Du kan med fordel anvende et budgetskema for at få overblik over din økonomi og dit rådighedsbeløb.

Udgifter ved huskøb

Der er en række udgifter forbundet med huskøb. Først og fremmest er der lånet, som typisk udgør den største post i budgettet. Her skal du tage højde for de løbende renter og afdrag, der skal betales.

Dertil kommer de engangsudgifter, der er forbundet med huskøb. Det kan eksempelvis være udgifter til advokat, tinglysning, attester, ejendomsmægler, gebyrer og lignende.

Derudover er der en række løbende udgifter forbundet med at eje et hus:

  • Ejerudgift: Ejerudgift er de faste udgifter, der er forbundet med at eje en bolig – såsom udgifter til grundskyld, ejendomsværdiskat, forsikring, renovation samt fællesudgifter til ejerforening eller grundejerforening.
  • Forbrugsafgift: Forbrugsafgift er de udgifter, der er forbundet med forbrug såsom vand, el og varme.
  • Udgifter til vedligeholdelse: Vedligeholdelsesudgifter dækker eksempelvis over VVS-arbejde og lignende.

Der er dog også en række skattefradrag, du kan gøre brug af, hvis du har en ejerbolig, såsom rentefradrag og håndværkerfradrag. Benytter du dig af dine skattefradrag, kan der være penge at spare.

Inden du køber huset

Har du fundet det hus, du ønsker at købe, bør du undersøge boligmarkedet i området. Det kan nemlig være en fordel for dig og din prisforhandling at have kendskab til områdets boligmarked. I den forbindelse bør du undersøge:

  • Hvor mange lignende boliger, der er til salg i området.
  • Hvor stort et prisnedslag der gennemsnitligt er for lignende boliger i området.
  • Hvad lignende boliger i området sælges for, og hvor længe de er på markedet, inden de sælges.

Du bør også undersøge den udvalgte bolig grundigt. Her bør du kigge på boligens salgsopstilling, tilstandsrapport og elinstallationsrapport, som kan give et billede af boligens stand og eventuelle fremtidige reparationer.

Fejl og mangler i huset

Du bør gennemgå boligens stand grundigt for fejl og mangler, som bør påpeges, så de enten kan udbedres inden overtagelse, eller tages højde for i en prisforhandling.

Opdager du fejl og mangler efter, at du har overtaget boligen, skal du kontakte en håndværker, som kan vurdere sagen og give et bud på, hvad udbedringen vil koste.

Mange advokater tilbyder en gratis vurdering af din sag, hvilket kan give dig en idé om, hvorvidt det er realistisk at vinde sagen, hvis den skal for retten. Taber du sagen i retten, kan du nemlig blive pålagt at betale alle sagens omkostninger. Det er derfor en god idé at få vurderet sagen, inden du går videre.

Vælger du at gå videre med sagen, skal håndværkers vurdering og prisoverslag videregives til din advokat, som vil fremlægge sagen for sælger med henblik på, at du kan blive økonomisk kompenseret for dine udgifter til udbedring af de fejl og mangler, der er fundet i boligen.

Skjulte skader i boligen

Skjulte skader i en bolig er skader, som ikke er angivet i boligens tilstandsrapport eller elinstallationsrapport, og som køber ikke kendte til forud for overtagelse af boligen.

I forbindelse med skjulte skader i boligen, kan det være en fordel at have tegnet en ejerskifteforsikring. Det er frivilligt, om du tegner en ejerskifteforsikring, men som køber er du sikret mod skjulte fejl og mangler, som ikke fremgår af tilstands- eller elinstallationsrapporten.

For at forsikringen skal dække de skjulte skader, skal der dog typisk være tale om skader, som påvirker bygningens værdi eller brugbarhed sammenlignet med tilsvarende bygninger.

Køb af hus

Når du har besluttet, hvilket hus du ønsker at købe, skal du afgive dit bud til sælger og påbegynde prisforhandlingen. Du kan enten gøre det selv, eller få hjælp af en køberrådgiver.

Er det første gang, du køber en bolig, kan det især være fordelagtigt at benytte dig af køberrådgivning, da huskøb for begyndere kan være en uoverskuelig proces.

Inden en prisforhandling er det en god idé at have forberedt dig grundigt, så du ikke ender med at indgå en aftale, du ikke er tilfreds med. Her kan du med fordel følge disse råd:

  1. Hav en klar målsætning: Skriv et beløb ned inden forhandlingen, som er den maksimale pris, du ønsker at betale for boligen. På den måde undgår du, at forhandlingen løber af sporet, og du ender med en pris, som ikke matcher dine forventninger – eller økonomi.
  2. Hav en strategi parat: Det er en god idé at tænke nogle skridt frem i forhandlingerne og være klar over, hvad du vil sige, hvis dit bud eksempelvis bliver afvist. Trækker du dig? Laver du et nyt bud – og i så fald – på hvor meget?
  3. Sigt efter et godt forhandlingsmiljø: I stedet for at bruge kritikpunkter som argumenter for at få prisen sat ned, bør du fokusere på, hvad du selv kan gå på kompromis med – eksempelvis overtagelsesdato eller overtagelse af møbler og udstyr på ejendommen.

Fortrydelsesret ved huskøb

Som køber har du mulighed for at fortryde bolighandlen og trække dig ud af den underskrevne købsaftale i op til seks hverdage efter du har underskrevet aftalen. Trækker du dig ud af købsaftalen, efter den er underskrevet, skal du dog betale én procent af købesummen til sælger.

Sælgers underskrift er derimod bindende. Du behøver derfor ikke bekymre dig for, at sælger bakker ud, efter købsaftalen er underskrevet.