Hvad er forældrekøb?

Hvad er forældrekøb?

Køber du en bolig med henblik på at leje den ud til dit barn, kaldes det et forældrekøb.

Mange forældre vælger at købe en bolig som forældrekøb til deres børn, da det kan være både svært og dyrt at finde en lejebolig. Det kan ligeledes være svært at blive godkendt til et større boliglån som helt ung.

Et forældrekøb kan dermed være en vej ind på boligmarkedet for dit barn og en måde at undgå dyre huslejer og bolighajer. Derudover kan et forældrekøb være en investering for dig som boligejer, såfremt boligen stiger i værdi.

Finansiering af forældrekøb

Når du skal finansiere et forældrekøb, kræver det selvsagt en stabil økonomi. De fleste, som foretager forældrekøb, ejer i forvejen deres egen bolig. Der kan på den måde være et økonomisk råderum gennem friværdien i din egen bolig.

Derudover kan din kreditvurdering påvirkes positivt af, at du ejer et aktiv i form af en bolig. Selvom din gældsfaktor er højere, når du i forvejen har et boliglån, lægger bankerne også vægt på, hvad du ejer af aktiver, når du søger om et nyt lån.

Du bør dog være opmærksom på, at 5 %-reglen for udbetaling også gælder ved forældrekøb. Finansieringen kan i den forbindelse sammensættes på flere måder. Mange vælger at finansiere 20 % af købet med en opsparing eller gennem lån i friværdien i egen bolig. De resterende 80 % af købet kan eksempelvis finanserieres gennem et realkreditlån.

Fordele ved forældrekøb

Der er en række aspekter ved forældrekøb, som både du og dit barn kan drage fordel af. Først og fremmest sikrer du dit barn en husleje, der stemmer overens med deres budget, samtidig med at I undgår bolighajer og eventuelle problemer med udlejere. På den måde kan du sikre dit barn en tryg vej ind på boligmarkedet.

I forbindelse med et forældrekøb kan du desuden drage fordel af følgende:

• Visse udgifter som ejendomsskat, vand, forsikring og renovationsudgifter kan trækkes fra i lejeindtægterne.
• Stiger boligen i værdi, kan det være en god investering, når du vælger at sælge boligen igen.
• Du har mulighed for at spare på de samlede boligudgifter gennem boligsikring og fremleje af et eller flere værelser i boligen.

Risiko ved forældrekøb

Som ved alle andre former for boligkøb er der en risiko forbundet med forældrekøb. Der er først og fremmest ingen garanti for en god investering, da boligpriserne både kan stige og falde. Når du på et tidspunkt ønsker at sælge boligen, er der dermed ingen garanti for, at du oplever en fortjeneste på salget.

Set i lyset af den risiko bør forældrekøb derfor først og fremmest være drevet af et ønske om at hjælpe dit barn på vej.

Du bør også overveje fremtidsudsigterne i den pågældende bolig, da et boligkøb er en stor og omkostningstung beslutning. Er der tale om et midlertidigt boligbehov, bør du overveje, om det bedre kan betale sig at finde en anden løsning.

Er det derimod planen, at boligen skal bruges i flere år frem, er det en god idé at overveje, hvordan boligen passer ind i jeres behov i fremtiden. Er boligen eksempelvis stor nok til familieforøgelse, eller til at I kan leje et værelse ud?

Regler om forældrekøb

Når du foretager et forældrekøb, er der en række regler, du skal være opmærksom på. Først og fremmest skal du vide, at et forældrekøb ikke er begrænset til forælder-barn relationen. Køber og fremlejer du en bolig til andre nærtstående personer, kan det dermed også være dækket af reglerne for forældrekøb.

Nærtstående personer kan være:

• Dine bedsteforældre og deres ægtefæller
• Dine forældre og deres ægtefæller
• Dine børns ægtefæller
• Dine børnebørn og deres ægtefæller

Forud for et køb bør du også undersøge, om du overhoved må leje boligen ud. Ved nogle ejer- eller andelsforeninger kan der nemlig være særlige betingelser i vedtægterne, der gør, at det ikke er tilladt at fremleje andels- eller ejerlejligheden.

Derudover bør du sætte dig grundigt ind i reglerne for beskatning i forbindelse med forældrekøb – både ved køb, fremleje og salg af boligen.

Beskatning af forældrekøb

Når du foretager et forældrekøb og lejer boligen ud til dit barn eller en anden nærtstående person, betragtes du af Skat som selvstændigt erhvervsdrivende. Det betyder, at du altid skal betale skat af dine lejeindtægter. Til gengæld skal du ikke betale ejendomsværdiskat af den bolig, du udlejer.

Selvom du udlejer boligen til en nærtstående person som dit barn, skal du betale skat af, hvad der svarer til markedslejen – også selvom den aftalte leje er lavere end markedslejen.

Når du laver et forældrekøb, kan du blive beskattet efter forskellige ordninger:

1. Almindelige skatteregler: Du beskattes efter almindelige skatteregler.
2. Virksomhedsordningen: Med denne ordning kan der opnås nogle skattemæssige fordele for erhvervsvirksomheder, som kan fratrækkes din personlige indkomst.
3. Kapitalafkastordningen: Med denne ordning er det muligt at beskatte en del af virksomhedens overskud som kapitalindkomst.

Ændrede regler for beskatning af forældrekøb

Reglerne omkring beskatning ved forældrekøb er blevet ændret fra og med skatteåret 2021. Det betyder, at de skattefordele, du kunne opnå ved henholdsvis virksomhedsordningen og kapitalafkastordningen, er begrænset.

Med de nye regler er dit rentefradrag nemlig det samme, som hvis du følger de almindelige skatteregler som privatperson. Medmindre du har flere virksomheder, kan du derfor sjældent opnå en fordel i dine skattefradrag ved at blive beskattet gennem disse to beskatningsordninger frem for de almindelige skatteregler.

Når du beskattes i forbindelse med forældrekøb foregår det ved, at dit overskud beskattes som personlig indkomst. Ligesom ved lønindkomst skal du derfor betale arbejdsmarkedsbidrag.

Beskatning og afgift ved gaver

Er der en forskel mellem markedslejen og den aftale husleje, skal du være opmærksom på, at lejer kan risikere at skulle betale afgift af forskellen, hvis den overstiger visse beløbsgrænser. Det skyldes, at differencen anses som en gave, som derfor bliver beskattet.

Den øvre beløbsgrænse for gaver mellem familiemedlemmer er i 2023 på 71.500 kr. årligt.

Ved en difference mellem den betale husleje og markedslejen bliver dit barn dermed pålagt en gaveafgift på 15 % af det overskredne beløb.

Andelsbolig som forældrekøb

Ved de fleste forældrekøb er der tale om en ejerbolig, men det er også muligt at købe en andelsbolig som forældrekøb.

Det er dog ikke alle andelsforeninger, der tillader forældrekøb. Du bør derfor tjekke den enkelte forenings vedtægter, inden du køber en andelslejlighed til dit barn eller nærtstående person. På samme måde er det ikke alle andelsforeninger, der tillader fremleje af bolig, hvilket du bør have i baghovedet, hvis I har planer om at fremleje et værelse i andelsboligen.

Fastsættelse af husleje ved forældrekøb

En af de store fordele ved forældrekøb er, at du kan undgå at dit barn eller nærtstående familiemedlem ender med en for høj husleje eller falder i kløerne på en bolighaj eller en urimelig udlejer.

Du skal dog være opmærksom på, at huslejen skal fastsættes ud fra markedslejen i området. Det betyder, at huslejen skal ligne huslejen for de øvrige boliger i det område, hvor boligen ligger, og derfor må den hverken være for høj eller for lav. Sætter du huslejen for lavt, bliver du stadig beskattet efter markedslejen.

Det er en god idé, at I opretter en lejekontrakt, hvor aftalerne dokumenteres skriftligt. På den måde undgår I senere misforståelser og tvivl om, hvad der er blevet aftalt. Derudover skal dit barn eller nærtstående person være i stand til at fremvise en lejekontrakt, hvis personen ønsker at søge om boligstøtte.

Hvornår kan man få boligstøtte?

Når dit barn eller nærtstående person lejer boligen af dig, har de mulighed for at søge om boligstøtte. Boligstøtten fastsættes på baggrund af boligens størrelse, huslejens størrelse, hvor mange der bor i lejemålet og indkomsten for de personer, der bor i lejemålet.

Fremleje af værelse i et forældrekøb

Ønsker dit barn at fremleje et eller flere værelser i boligen, kan det som udgangspunkt sagtens lade sig gøre. I mange tilfælde kan det ligefrem være fordelagtigt at dele den fastsatte markedsleje, da lejen dermed bliver lavere per person.

Fremlejer dit barn et værelse i boligen, vil indtægten som udgangspunkt være skattefrit for dit barn, så længe lejeindtægterne udgør mindre end 2/3 af de samlede huslejeomkostninger.

Ved fremleje af et eller flere værelser i boligen, bør I dog være opmærksomme på, at boligstøtten nedsættes, ligesom kun én af boligens beboere kan modtage boligsikringen. Vælger dit barn og lejer at dele boligsikringen mellem sig eller at dele andre økonomiske udgifter, er det en god idé at gøre brug af et budgetskema.

I forbindelse med fremleje af et værelse vil det desuden være dit barn eller nærtstående, der fungerer som udlejer og dermed er ansvarlig for eventuelle skader i forbindelse med fremlejning. Der bør derfor udarbejdes en lejekontrakt, hvor vilkår og husleje er udspecificeret.

Salg af bolig ved forældrekøb

Sælger du en bolig, du ikke selv har boet i, skal du betale skat af fortjenesten. Er boligen udelukkende købt og brugt som forældrekøb, uden at du altså selv har boet der, skal du derfor betale skat af fortjenesten.

Overholder du derimod den såkaldte parcelhusregel, har du mulighed for at sælge boligen skattefrit. For at gøre brug af parcelhusreglen, skal du leve op til følgende betingelser:

1. Du skal have boet i boligen i hele eller dele af den tid, du har ejet den.
2. Boligens samlede grundareal skal være under 1.400 kvadratmeter.

Vælger du at sælge boligen til dit barn eller anden nærtstående person, skal du desuden være opmærksom på, at salgsprisen skal følge markedsværdien. Sælger du boligen under markedsværdien, betragtes det som en gave, og dit barn eller nærtstående skal derfor betale gaveafgift i forbindelse med boligkøbet.

Salg af forældrekøb med gældsbrev

Har dit barn ikke mulighed for at købe boligen til markedspris, kan I vælge at finansiere overdragelsen gennem et familielån, som kan etableres rente- og afdragsfrit uden skattemæssige konsekvenser.

Boligen kan i den forbindelse overdrages med et gældsbrev eller gennem en kombination af kontant betaling, gældsbrev og gave.

Et privat gældsbrev kan med fordel anvendes i forbindelse med køb eller overdragelse af ejendom, hvor en del af købesummen finansieres af et familielån. Her kan gældsbrevet dokumentere, at der er tale om et lån og ikke en gave eller et arveforskud.

Selvom der er mange fordele forbundet med forældrekøb, er det vigtigt at huske, at der stadig indgås en debitor–kreditor relation. På den måde kan dokumentation gennem et gældsbrev hjælpe med at undgå uenigheder om den indgåede aftale.

Opsummering: Hvad er forældrekøb?

Køber du en bolig med henblik på at leje den ud til dit barn, kaldes det et forældrekøb.

Et sådant køb kan både være en vej ind på boligmarkedet for dit barn og en måde at undgå dyre huslejer og bolighajer. Stiger boligen i værdi, kan det dog også være en investering for dig som boligejer.

Der en dog altid en risiko forbundet med boligkøb. Da boligpriserne både kan stige og falde, er der ingen garanti for en god investering. Når du på et tidspunkt ønsker at sælge boligen, er det derfor ikke sikkert, at du oplever en fortjeneste på salget.

Ønsker du på et tidspunkt at overdrage boligen til dit barn i ejermæssig forstand, skal du være opmærksom på, at salgsprisen skal følge markedsværdien. Sælger du boligen under markedsværdien, betragtes det nemlig som en gave, og dit barn skal derfor betale gaveafgift i forbindelse med købet.