Alt du skal vide om valuarvurdering af andelsbolig
Skal du have udført en værdiansættelse af en foreningsejendom, kan du gøre brug af en valuarvurdering.
I 2021 blev det politisk besluttet, at Vurderingsstyrelsen ikke vil foretage nye offentlige ejendomsvurderinger af andelsboligforeninger fremadrettet. Eftersom den offentlige ejendomsvurdering af andelsboliger ikke er blevet opdateret siden 2012, kan det betyde, at de gamle værdivurderinger ikke længere er retvisende for ejendommens værdiansættelse.
Når en andelsejendommen skal værdiansættes, vælger mange andelsforeninger derfor at anvende en valuarvurdering fremfor den offentlige vurdering. Denne form for vurdering foretages af en valuar og er en yderst nøjagtig værdiansættelse, som tager udgangspunkt i den nuværende pris på boligmarkedet.
Netop fordi valuarvurderingen er så præcis, er det en populær værdiansættelsesform. Ifølge en rapport fra 2022 af Tænketanken Cevea blev omkring 60 pct. andelsboliger værdiansat efter valuarvurdering i 2020, mens kun omkring 26 pct. blev værdiansat efter den offentlige vurdering.
En valuarvurdering er både væsentlig for køber og ejer af en andelsbolig. Vurderingen kan nemlig anvendes til at fastsættes foreningens andelskrone og kan dermed have indflydelse på andelsboligens maksimale pris.
Men hvad består en valuarvurdering af? Hvornår har du brug for at få udført en værdisættelse, og hvordan fastsættes andelskronen egentlig?
I denne artikel guider vi dig gennem følgende:
- Hvad er en valuarvurdering?
- Forskellige former for ejendomsvurdering
- Valuarvurdering af andelsbolig
- Valuarvurdering og andelshavers økonomi
- Hvordan fastsættes andelskronen?
- Fastfrysning af valuarvurdering
- Opsummeret: Hvad er en valuarvurdering?
Hvad er en valuarvurdering?
En valuarvurdering er en værdiansættelse af en forening og dens ejendom. Vurderingen kan anvendes til at fastsætte prisen på en andel og tager udgangspunkt i, hvad ejendommen ville koste, hvis den blev solgt som en udlejningsejendom.
En valuarvurdering kan både være relevant, hvis du skal købe eller sælge en andelsbolig. Vurderingen giver nemlig et retvisende billede af ejendommens værdi ud fra det aktuelle boligmarked. Som sælger betyder det, at du har en realistisk ramme for, hvad boligen kan sælges for. Som køber betyder det, at du kan være sikker på, at andelsboligens pris svarer til det øvrige boligmarked.
Værdiansættelse af andelsejendom ved køb og salg
Når du skal købe en andelsbolig, finansieres købet ikke med et realkreditlån som ved køb af ejerbolig. I stedet finansieres købet typisk med et andelsboliglån samt en udbetaling på fem procent af købsprisen.
Skal du finansiere et andelsboligkøb med et andelsboliglånlån, kan du med fordel sammenligne lånetilbud fra flere forskellige banker.
Når du ansøger om et lån gennem Bankly, indhenter vi lånetilbud hos mere end 10 banker. Det giver dig et solidt sammenligningsgrundlag og mulighed for at finde det billigste lån.
Det er smart!
Du kan starte din ansøgning herunder:
Forskellige former for ejendomsvurdering
Skal en andel værdiansættes, tages der typisk udgangspunkt i en af følgende tre former for værdiansættelse:
- Valuarvurdering: I en valuarvurdering baseres værdisætningen på ejendommens pris, hvis ejendommen sælges som en udlejningsejendom.
- Anskaffelsesværdien: I en vurdering baseret på anskaffelsesværdien, fastsættes værdien på baggrund af den pris, ejendommen blev købt for, da andelsboligforeningen blev stiftet.
- Den offentlige vurdering: Den offentlige vurdering er statens vurdering af ejendomsværdien. Denne vurdering fastsættes på baggrund af indberettede salgstal og uden besigtigelse af ejendommen.
Når ejendommen skal værdiansættes, vælger mange andelsforeninger at anvende en valuarvurdering fremfor den offentlige vurdering. Den offentlige ejendomsvurdering af andelsboliger er nemlig ikke blevet opdateret siden 2012, hvilket kan betyde, at de gamle værdivurderinger ikke længere er retvisende for ejendommens værdiansættelse.
Afskaffelse af den offentlige ejendomsvurdering
Der er ikke foretaget offentlige vurderinger af andelsejendomme siden 2012. I 2021 blev det politisk besluttet, at Vurderingsstyrelsen ikke vil foretage nye offentlige ejendomsvurderinger af andelsboligforeninger fremadrettet.
Valuarvurdering af andelsbolig
Valuarvurderingen anses for at være den mest præcise af de tre metoder, og derfor er det også den mest udbredte vurderingsmetode. Ifølge en rapport fra 2022 af Tænketanken Cevea blev omkring 60 pct. af alle andelsboliger værdiansat efter valuarvurdering, mens kun omkring 26 pct. blev værdiansat efter den offentlige vurdering i 2020.
Valuarvurderingens præcision bunder i, at vurderingen tager udgangspunkt i ejendommens pris, såfremt den skulle sælges som en udlejningsejendom. Værdien af ejendommen fastsættes dermed ud fra priserne på lignende ejendomme på markedet, hvilket giver et retvisende billede af ejendommens aktuelle værdi.
Af samme årsag er vurderingen kun gyldig i 18 måneder, hvorefter der skal foretages en ny vurdering. På den måde sikres det, at vurderingen afspejler det nuværende marked.
Hvordan foregår en valuarvurdering?
Vurderingen udføres af en valuar, som er uddannet til at udarbejde ejendomsvurderinger.
Vurderingen består af en gennemgang af ejendommens udgifter og indtægter såvel som en besigtigelse af ejendommens inde- og udearealer.
Valuarvurdering og andelshavers økonomi
Valuarvurderingen fastsætter markedsværdien af foreningens ejendom. Får I udført en vurdering, kan I derfor opleve, at værdien af den enkelte andelsbolig stiger.
En valuarvurdering har dog ikke indflydelse på boligafgiften for hver enkelt andelshaver. Den løbende boligafgift afhænger i stedet af foreningens samlede økonomi, og hvordan foreningen vælger at drifte ejendommen.
Skal ejendommen eksempelvis have udført renoveringer eller energiforbedringer, kan det betyde, at foreningen skal optage et lån. Er dette tilfældet, kan andelshaverne opleve en stigning i boligafgiften, da alle andelshavere er økonomisk ansvarlige for at drifte og vedligeholde ejendommen.
Køber du en andelsbolig, indvilliger du desuden i at tage del i foreningens økonomiske beslutninger og lån. Du hæfter dermed økonomisk for foreningens gæld sammen med de øvrige andelshavere. Det er derfor en god idé at sætte dig grundigt ind i andelsforeningens økonomi.
Du bør især være opmærksom på, hvilke lån foreningen har optaget og til hvilken rente. Har andelsforeningen optaget lån med fast rente, er det som udgangspunkt en fordel, idet det betyder en større stabilitet for den fremtidige boligafgift. Har andelsforeningen optaget lån med fleksibel rente, er der en større risiko for, at boligafgiften kan stige under lånets løbetid.
Hvordan fastsættes andelskronen?
Når du skal købe en ejerbolig, følger boligens pris markedsprisen. Det samme er ikke tilfældet for en andelsbolig, hvor købsprisen tværtimod bestemmes af andelsforeningen på baggrund af foreningens andelskrone.
Andelskronen fastsættes årligt og beregnes ud fra andelsforeningens aktuelle økonomi. I beregningen tillægges ejendommens værdi aktiver såsom obligationer, hvorefter eventuel gæld fratrækkes. Beløbet divideres derefter med det oprindelige indskud fra alle foreningens andelshavere.
En valuarvurdering anvendes ofte til at beregne andelskronen, da denne vurderingsform anses som mere præcis end øvrige former for ejendomsvurderinger.
Fastfrysning af valuarvurdering
I 2020 trådte den nye boliglov i kraft. Loven kaldes også Blackstone-loven, da den blev indført med henblik på at undgå, at større kapitalfonde opkøber ejendomme og lejer dem ud til en høj månedlig leje.
For andelsbolighavere betød det imidlertid en usikkerhed, idet valuarvurderinger risikerede at blive påvirket af den nye lovgivning. Af den årsag blev en række regler føjet til loven, som skulle sikre vurderingen af andelsboliger. Det blev blandt andet en mulighed at fastfryse ejendommens vurderinger for at modvirke et fald i andelsboligers værdiansættelse.
For reglerne om fastfrysning gælder det, at:
- Alle andelsboligforeninger kan benytte sig af reglerne om fastfrysning, uanset om ejendommen er vurderet gennem en valuarvurdering, en offentlig vurdering eller ud fra anskaffelsessummen.
- Andelsboligforeningen kan fastfryse en valuarvurdering af ejendommen, hvis den er foretaget inden 1. juli 2020.
- Indhentes en ny vurdering efter d. 30. juni 2020, som benyttes til at beregne andelsforeningens andelskrone, kan den tidligere fastfrosne vurdering ikke længere anvendes. Indhentes en ny vurdering efter d. 30. juni 2020, som imidlertid ikke benyttes til beregning af andelskronen, kan den tidligere fastfrosne vurdering fortsat anvendes.
Har din andelsforening fastfrosset andelskronen, er ejendommen beskyttet mod at falde i værdi. Det betyder dog også, at ejendommens andelshavere ikke oplever de samme prisstigninger som det øvrige boligmarked. Får I foretaget en valuarvurdering, har I mulighed for at se, om ejendommens værdi er steget.
Opsummeret: Hvad er en valuarvurdering?
En valuarvurdering er en måde at værdiansætte en foreningsejendom og prisen på en andel.
Denne form for vurdering anses for at være den mest præcise, idet den tager udgangspunkt i, hvad ejendommen ville koste, hvis den skulle sælges som udlejningsejendom. Eftersom ejendommens værdi fastsættes ud fra lignende ejendomme på markedet, afspejler vurderingen nemlig altid det aktuelle boligmarked.
Skal du sælge en andelsbolig, giver en valuarvurdering en realistisk ramme for, hvad boligen kan sælges for. Skal du købe en andelsboligforening betyder det, at du kan være sikker på, at du betaler en pris tilsvarende det øvrige boligmarked.